L’usucapione di un bene comune condominiale è giuridicamente possibile, ma richiede la dimostrazione di condizioni particolarmente rigorose.
Un cortile, un sottoscala, una soffitta, un locale comune, un’intercapedine o un lastrico solare possono diventare proprietà esclusiva di un singolo condomino per effetto del possesso protratto nel tempo. Non è però sufficiente dimostrare di avere utilizzato il bene in via esclusiva per oltre vent’anni.
Il condomino che invoca l’usucapione deve provare di avere esercitato sul bene un possesso esclusivo e incompatibile con il diritto degli altri comproprietari, manifestando in maniera chiara la volontà di comportarsi come unico proprietario.
Che cos’è l’usucapione
L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario, fondato sul possesso continuato del bene per il periodo previsto dalla legge.
L’art. 1158 del Codice civile stabilisce:
«La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni».
Per maturare l’usucapione ordinaria di un immobile, il possesso deve essere:
- continuo e ininterrotto;
- pacifico;
- pubblico e non clandestino;
- non derivante da semplice tolleranza;
- esercitato con l’intenzione di comportarsi come proprietario.
Nel condominio la prova è più difficile, perché ogni condomino è già comproprietario delle parti comuni indicate dall’art. 1117 c.c.
Usucapione di un bene comune condominiale e uso esclusivo
Il semplice utilizzo esclusivo di una parte comune non determina automaticamente l’usucapione.
L’art. 1102 c.c. consente a ciascun partecipante di servirsi della cosa comune, purché:
- non ne alteri la destinazione;
- non impedisca agli altri condomini di farne parimenti uso;
- rispetti i diritti spettanti agli altri comproprietari.
Un condomino può quindi utilizzare una parte comune in maniera più intensa rispetto agli altri senza diventarne proprietario esclusivo.
Per ottenere il riconoscimento dell’usucapione di un bene comune condominiale, deve dimostrare di avere trasformato il proprio compossesso in un possesso esclusivo, attraverso comportamenti inequivocabilmente contrari al permanere dei diritti degli altri condomini.
Quando il possesso può condurre all’usucapione
Il possesso deve essere incompatibile con la possibilità di utilizzo del bene da parte degli altri condomini.
Possono concorrere alla prova dell’usucapione, se protratti per almeno vent’anni:
- la recinzione stabile dell’area comune;
- l’installazione di una porta o di un cancello;
- la detenzione esclusiva delle chiavi accompagnata dal rifiuto di consegnarne copia;
- l’impedimento concreto dell’accesso agli altri proprietari;
- l’incorporazione materiale del bene nell’unità immobiliare privata;
- la trasformazione di un locale comune in una pertinenza esclusiva;
- il rifiuto manifesto e reiterato di riconoscere i diritti degli altri condomini;
- il compimento di atti incompatibili con la natura comune del bene.
Questi elementi devono essere valutati complessivamente. Una porta, una recinzione o la detenzione delle chiavi, considerate isolatamente, potrebbero essere compatibili anche con una situazione di custodia, tolleranza o semplice migliore utilizzazione della cosa comune.
Quali comportamenti non sono sufficienti
Generalmente non bastano a dimostrare l’usucapione:
- il mancato utilizzo del bene da parte degli altri condomini;
- la disponibilità delle chiavi;
- la manutenzione eseguita a proprie spese;
- il pagamento delle relative utenze o imposte;
- l’utilizzo del bene come deposito, parcheggio o giardino;
- l’assenza di contestazioni;
- la tolleranza degli altri proprietari;
- l’indicazione del bene nella dichiarazione catastale;
- la convinzione soggettiva di esserne proprietario.
Il diritto di comproprietà non si estingue per il semplice non uso. Di conseguenza, il disinteresse degli altri condomini non consente, da solo, di acquisire la loro quota.
Cosa dice la Cassazione sull’usucapione condominiale
La Corte di Cassazione ha più volte chiarito quali condizioni devono ricorrere per l’usucapione di un bene comune condominiale.
Cassazione n. 14171/2007
Con la sentenza n. 14171 del 20 giugno 2007, la Cassazione ha precisato che il godimento esclusivo deve risultare inconciliabile con la possibilità di godimento da parte degli altri comproprietari.
Non basta, quindi, un uso più intenso o prevalente della cosa comune.
Cassazione n. 20039/2016
La sentenza n. 20039 del 6 ottobre 2016 ha stabilito che il comproprietario può usucapire le quote degli altri partecipanti senza una formale interversione del possesso.
Deve però dimostrare di avere esercitato il possesso in termini di effettiva esclusività, mediante atti idonei a rendere conoscibile agli altri comproprietari la volontà di possedere il bene come unico proprietario.
Cassazione n. 9380/2020
Con l’ordinanza n. 9380 del 21 maggio 2020, relativa a un lastrico solare, la Suprema Corte ha ribadito che il condomino deve provare di avere sottratto il bene all’uso comune.
Occorre una condotta univoca, rivolta contro gli altri compossessori e riconoscibile dagli stessi. Il semplice mancato utilizzo del bene da parte degli altri condomini non è sufficiente.
Quali beni condominiali possono essere usucapiti?
In linea teorica, possono essere oggetto di usucapione differenti parti comuni dell’edificio, tra cui:
- cortili e porzioni di corte;
- sottoscala;
- soffitte;
- cantine comuni;
- locali tecnici non più destinati agli impianti;
- terrazze e lastrici solari;
- aree verdi;
- porzioni di androne;
- intercapedini;
- posti auto o aree di parcheggio;
- porzioni di terreno condominiale.
È comunque necessario verificare se il bene continui a essere indispensabile per l’uso comune o per il funzionamento degli impianti condominiali.
La funzione condominiale non esclude automaticamente l’usucapibilità, ma può rendere ancora più difficile dimostrare la sottrazione del bene al godimento collettivo.
L’assemblea può riconoscere l’usucapione?
L’assemblea non può dichiarare l’avvenuta usucapione mediante una normale deliberazione a maggioranza.
Le parti comuni appartengono pro quota ai singoli condomini. Il riconoscimento della proprietà esclusiva comporterebbe la perdita delle quote individuali e inciderebbe direttamente sui diritti reali dei proprietari.
L’amministratore non può autonomamente:
- riconoscere l’usucapione;
- rinunciare alla proprietà comune;
- trasferire il bene al condomino che lo utilizza;
- disporre delle quote appartenenti ai singoli proprietari.
Neppure una deliberazione approvata all’unanimità dei presenti è necessariamente sufficiente, qualora all’assemblea non partecipino tutti i proprietari.
Una soluzione consensuale richiede il consenso personale di tutti i titolari delle quote e il rispetto della forma prevista per gli atti relativi a beni immobili.
La mediazione per l’usucapione condominiale è obbligatoria?
Prima di iniziare il giudizio è obbligatorio esperire il procedimento di mediazione previsto dall’art. 5 del D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28.
La controversia relativa all’usucapione di un bene comune condominiale rientra contemporaneamente:
- nella materia dei diritti reali;
- nella materia del condominio.
La mediazione costituisce pertanto condizione di procedibilità della domanda giudiziale.
La domanda deve essere presentata presso un organismo di mediazione territorialmente competente e deve indicare:
- il bene che si ritiene usucapito;
- la sua collocazione;
- i dati catastali disponibili;
- le modalità di esercizio del possesso;
- la data di inizio del possesso esclusivo;
- tutti i proprietari interessati.
Chi deve partecipare alla mediazione?
Devono essere convocati tutti i condomini titolari di quote sul bene comune.
Non è sufficiente convocare soltanto il Condominio in persona dell’amministratore, perché l’eventuale accordo incide direttamente sui diritti reali dei singoli proprietari.
Prima di presentare la domanda è opportuno effettuare visure catastali e ipotecarie aggiornate, verificando la presenza di:
- comproprietari della medesima unità;
- coniugi in comunione legale;
- società proprietarie;
- eredi di condomini deceduti;
- proprietari che abbiano acquistato recentemente;
- soggetti divenuti titolari in seguito a successioni o provvedimenti giudiziari.
Gli inquilini non devono essere convocati in quanto tali, perché non sono titolari della quota di proprietà condominiale.
La mediazione può evitare il giudizio?
Se tutti i proprietari riconoscono l’avvenuta usucapione, la controversia può essere definita mediante un accordo di mediazione senza instaurare il giudizio.
L’art. 2643, n. 12-bis, c.c. prevede la trascrizione degli accordi di mediazione che accertano l’usucapione.
Per ottenere un accordo trascrivibile occorrono:
- il consenso di tutti i comproprietari;
- la precisa identificazione del bene;
- l’indicazione dei dati catastali;
- l’assistenza degli avvocati;
- l’autenticazione delle sottoscrizioni da parte di un pubblico ufficiale autorizzato;
- la trascrizione nei registri immobiliari.
Se anche un solo proprietario non aderisce, non è possibile accertare consensualmente l’usucapione con effetti nei suoi confronti. La mediazione si conclude senza accordo e il possessore potrà iniziare il giudizio.
Chi deve essere citato nel giudizio di accertamento?
Nel giudizio per l’usucapione di un bene comune condominiale devono essere citati tutti i condomini proprietari.
La domanda incide sulla quota di comproprietà di ciascuno e dà luogo a un’ipotesi di litisconsorzio necessario ai sensi dell’art. 102 c.p.c.
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 19691 del 16 luglio 2025, ha affermato che la domanda diretta ad accertare la proprietà esclusiva di un bene condominiale deve essere proposta nei confronti di tutti i condomini, perché la decisione incide sul diritto pro quota di ciascuno.
La presenza in giudizio del solo Condominio, rappresentato dall’amministratore, non sostituisce la partecipazione dei singoli proprietari.
L’amministratore può difendere la natura condominiale del bene e compiere gli atti conservativi previsti dagli artt. 1130 e 1131 c.c., ma non può disporre autonomamente dei diritti reali appartenenti ai condomini.
Cosa succede se alcuni condomini non si costituiscono?
Tutti i proprietari devono essere validamente citati, ma non è necessario che tutti si costituiscano in giudizio.
Se un condomino riceve regolarmente la citazione e decide di non partecipare:
- viene dichiarato contumace;
- il processo può proseguire;
- la sentenza produce effetti anche nei suoi confronti.
La contumacia non equivale però al riconoscimento dell’usucapione.
Nel processo civile, la mancata costituzione del convenuto non determina automaticamente l’accoglimento della domanda. Chi invoca l’usucapione deve comunque fornire una prova completa e rigorosa del possesso esclusivo ultraventennale.
Cosa accade se un condomino non viene citato?
Se anche un solo proprietario non viene chiamato in giudizio, il contraddittorio non è integro.
Il giudice deve ordinare l’integrazione del contraddittorio nei confronti del condomino mancante. Lo stesso accade se la notificazione è nulla o è stata effettuata nei confronti di un soggetto che non risulta più proprietario.
La Cassazione n. 19691/2025 ha precisato che la sentenza pronunciata senza la partecipazione di tutti i condomini è nulla.
Possono sorgere problemi, ad esempio, quando:
- viene citato un precedente proprietario;
- un condomino è deceduto e non vengono individuati gli eredi;
- l’appartamento appartiene a più persone e ne viene citata soltanto una;
- l’immobile è in comunione legale e viene chiamato un solo coniuge;
- la notificazione viene effettuata a un indirizzo errato.
Se l’attore non esegue l’ordine di integrazione entro il termine stabilito dal giudice, il processo non può validamente proseguire.
Come si prova l’usucapione di una parte comune?
La prova può essere fornita attraverso:
- testimonianze;
- fotografie storiche;
- planimetrie;
- pratiche edilizie;
- documenti condominiali;
- verbali assembleari;
- comunicazioni inviate o ricevute;
- diffide e contestazioni;
- fatture relative alle opere eseguite;
- consulenze tecniche;
- sopralluoghi;
- documentazione relativa alla chiusura o trasformazione del bene.
Le testimonianze devono descrivere fatti precisi, indicando da quando il bene è stato chiuso, chi poteva accedervi e in quale modo gli altri condomini siano stati concretamente esclusi.
Non è sufficiente una testimonianza generica secondo cui il bene è sempre stato “utilizzato” da un determinato condomino.
La domanda giudiziale deve essere trascritta?
La domanda giudiziale di usucapione deve essere trascritta presso la Conservatoria dei registri immobiliari secondo le disposizioni degli artt. 2652 e seguenti c.c.
La trascrizione rende pubblica l’esistenza della controversia e disciplina l’opponibilità della futura sentenza nei confronti di chi dovesse acquistare diritti sull’immobile durante il processo.
Anche la sentenza definitiva che accerta l’usucapione deve essere trascritta.
L’aggiornamento catastale non sostituisce la trascrizione nei registri immobiliari: il Catasto svolge prevalentemente una funzione fiscale e descrittiva e non costituisce, da solo, prova della proprietà.
Una diffida interrompe l’usucapione?
Una semplice contestazione verbale o una diffida stragiudiziale non offre sempre la certezza di interrompere il possesso utile all’usucapione.
Se un condomino ha sottratto un bene all’uso collettivo, il Condominio e gli altri proprietari dovrebbero valutare tempestivamente iniziative concretamente dirette a recuperarlo, quali:
- la richiesta di consegna delle chiavi;
- il ripristino dell’accesso comune;
- la rimozione delle opere che impediscono l’utilizzo;
- l’azione possessoria, se ne ricorrono i presupposti;
- la mediazione;
- l’azione di rivendicazione o di rilascio.
La scelta dello strumento deve essere valutata in base alla durata dell’occupazione, alle modalità di sottrazione del bene e alla documentazione disponibile.
Conclusioni
L’usucapione di un bene comune condominiale è possibile, ma il semplice uso esclusivo, anche se protratto per oltre vent’anni, non è sufficiente.
Il condomino deve dimostrare di avere esercitato sul bene un possesso:
- esclusivo;
- pubblico;
- pacifico;
- continuato per almeno vent’anni;
- incompatibile con il compossesso degli altri condomini;
- manifestato attraverso comportamenti inequivoci.
Prima del giudizio è obbligatorio avviare la mediazione. Se tutti i proprietari raggiungono un accordo, questo può essere autenticato e trascritto. In mancanza di accordo, occorre promuovere il giudizio di accertamento citando tutti i condomini proprietari.
La mancata costituzione di alcuni convenuti non impedisce la prosecuzione della causa, purché siano stati validamente citati. Resta integralmente a carico dell’attore la prova rigorosa dell’usucapione.
Riferimenti normativi
- art. 1102 c.c. – uso della cosa comune;
- art. 1117 c.c. – parti comuni dell’edificio;
- art. 1158 c.c. – usucapione dei beni immobili;
- artt. 1130 e 1131 c.c. – attribuzioni e rappresentanza dell’amministratore;
- art. 2643, n. 12-bis, c.c. – trascrizione degli accordi di mediazione;
- artt. 2652 e seguenti c.c. – trascrizione delle domande giudiziali;
- art. 102 c.p.c. – litisconsorzio necessario;
- art. 5 D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28 – mediazione obbligatoria.
Principali sentenze sull’usucapione condominiale
- Cass. civ., sez. II, 16 luglio 2025, n. 19691.
- Cass. civ., sez. II, 20 giugno 2007, n. 14171;
- Cass. civ., sez. II, 6 ottobre 2016, n. 20039;
- Cass. civ., sez. II, 21 maggio 2020, n. 9380;
- Cass. civ., sez. II, 9 novembre 2020, n. 25014;
- Cass. civ., sez. II, 7 novembre 2024, n. 28675;